Tỷ lệ giới hạn. Trong đầu tư bất động sản, bạn sẽ nhanh chóng biết rằng tỷ lệ vốn hóa là một trong những thước đo được sử dụng phổ biến nhất để xem xét một khoản đầu tư. Đây là một cách dễ dàng để đánh giá kết quả tài chính của một khoản đầu tư, nhưng như bạn sẽ thấy trong bài viết này, nó có những hạn chế.
Giới thiệu
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là tính toán tỷ lệ vốn hóa. Nó giống như một định nghĩa. Mức cược tối đa được tính toán và xác định như sau. Ví dụ: nếu một tòa nhà tạo ra 10.000 đô la thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh và được bán với giá 100.000 đô la, thì tỷ lệ này có thể được tính là 0,1. Tỷ lệ cận biên được biểu thị bằng phần trăm, vì vậy chúng tôi đọc giá trị này là 10 phần trăm. Tính đơn giản của phép tính này cho phép bạn nhanh chóng sắp xếp lại nó để giải một hình chưa biết. Trong ví dụ trên, chúng ta biết NOI và giá trị, nhưng nếu chúng ta chỉ có NOI và tỷ lệ giới hạn, chúng ta có thể dễ dàng xác định giá trị. Sự hữu ích của điều này là hiển nhiên, vì bạn không phải lúc nào cũng có cả ba phần thông tin. Có lợi nhuậncách tiếp cận của phương pháp viết hoa trực tiếp có thể được nhìn thấy bên dưới trong ảnh. Đây là một ví dụ về bất động sản.
Phạm vi sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp thu nhập
Vì lãi suất trần có thể được tính toán rất nhanh chóng và dễ dàng, nó đã trở thành con số mà các nhà đầu tư và các chuyên gia bất động sản khác sử dụng để so sánh khoản đầu tư này với khoản đầu tư khác. Hai khoản đầu tư có thể đang được xem xét khi cả hai đều có giá niêm yết và tiếng ồn cực kỳ khác nhau, nhưng nếu áp dụng cùng một tỷ lệ giới hạn cho mỗi khoản, bạn có thể dễ dàng so sánh chúng.
Các thẩm định viên chuyên nghiệp và các nhà đầu tư bất động sản sử dụng các cách tiếp cận khác nhau để định giá. Phương pháp viết hoa trực tiếp chỉ là một trong số đó và nó dựa trên cùng một công thức mà chúng tôi đã giới thiệu trước đó. Theo thuật ngữ tài chính, phương pháp này đánh giá tòa nhà là "lâu dài". Trên thực tế, phép tính đằng sau phép tính này giả định rằng khoản đầu tư sẽ tiếp tục tạo ra lợi nhuận vô thời hạn.
Tỷ lệ giới hạn đóng vai trò là “chiết khấu” mà các nhà đầu tư áp dụng cho dòng thu nhập này đối với các rủi ro khác nhau mà nó đi kèm. Các vấn đề tiềm ẩn và những tổn thất mà nó có thể phải gánh chịu. Tỷ lệ giới hạn chỉ đơn giản cho chúng ta biết tỷ lệ thu nhập trên giá mà các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận để có nguồn thu nhập trong tương lai.
Bạn là NỘI NÀOsử dụng
Đây là câu hỏi mà một nhà đầu tư luôn phải hỏi khi xem xét tỷ suất vốn hóa. Không có NOI được chấp nhận chung. Điều này tạo ra một vấn đề cho các nhà đầu tư khi họ đang cố gắng xác định tỷ lệ vốn hóa thị trường cho một khoản đầu tư nhất định. Họ có thể đã nghe nói rằng bất động sản bên cạnh nơi được đề cập đang bán “trong vòng bảy phần trăm” khi nó có thể chỉ dựa trên các con số “môi giới” làm tăng cao NOI. Nếu NOI cao hơn hoặc thấp hơn, điều này sẽ có tác động trực tiếp đến tỷ lệ giới hạn thực mà tài sản được giao dịch. Vì vậy, điều quan trọng là làm việc với nhóm của bạn để xem xét hiệu suất thị trường có thể so sánh và xem xét cẩn thận giới hạn tỷ giá nào mà bạn cho là hợp lệ.
Khi nào thì nên sử dụng phương pháp này
Tỷ lệ giới hạn và cách tiếp cận vốn hóa trực tiếp để định giá là một công cụ hữu ích cần có trong hộp công cụ của bạn với tư cách là một nhà đầu tư. Điều này cho phép phân tích nhanh giao dịch và nếu được thực hiện một cách có hệ thống với lăng kính quan trọng, có thể là một kỹ thuật mạnh mẽ. Tuy nhiên, ngoài phương pháp này, có nhiều phương pháp đánh giá bổ trợ hoặc thay thế. Biết khi nào bạn cần thực hiện nhiều hơn một phép tính này là một bộ kỹ năng quan trọng khi phát triển khả năng phân tích thương mại.
Xuất phát của công thức phương pháp
Trong phân tích đầu tư bất động sản, tỷ suất vốn hóa bằng tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng trên giá trị bất động sản. Tỷ lệ vốn hóa của các bất động sản có thể so sánh được sử dụng đểchiết khấu thu nhập hoạt động ròng của một bất động sản để có được giá trị nội tại của nó.
Giống như bất kỳ hình thức đầu tư nào khác, bất động sản được định giá bằng giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai. Có hai phương pháp định giá bất động sản: phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền. Trong tùy chọn vốn hóa trực tiếp, dòng thu nhập từ tài sản, được đo bằng thu nhập hoạt động ròng, được coi là vĩnh viễn và giá trị của tài sản bằng NOI chia cho tỷ lệ chiết khấu.
Công thức
Giá trị của tài sản theo phương pháp vốn hóa trực tiếp được xác định bằng công thức cho giá trị hiện tại của khoản thanh toán vĩnh viễn:
r là tỷ suất vốn hóa và NOI là thu nhập hoạt động ròng. Nó vốn đã bao gồm tốc độ tăng trưởng NOI trong tính toán. Tỷ suất biên r bằng lãi suất chiết khấu i trừ đi tốc độ tăng trưởng g. Đây là các biến cho công thức phương pháp viết hoa trực tiếp.
Sắp xếp lại phương trình trên, chúng ta nhận được biểu thức toán học cho r. Tỷ suất vốn hóa r được xác định dựa trên tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng (NOI) so với giá trị của bất động sản có thể so sánh được. Thu nhập bình đẳng NOI - tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, sửa chữa và bảo trì, bảo hiểm, thuế tài sản, tiện ích, v.v. NOI là thước đo không đồng đều về dòng tiền ròng, tức là nó không khấu trừ bất kỳ chi phí lãi vay hoặc bất kỳ chi phí vốn nào khác, cũng như giá trị của tài sản và tỷ lệ tối đa.
Tỷ lệ biên
Tỷ lệ cận biên được sử dụng để định giá bất động sản phải từ các giao dịch bất động sản rất giống với bất động sản được định giá về vị trí bất động sản, quy mô, tính chất của bất động sản (nhà ở và thương mại), thời hạn thuê (ngắn hạn hoặc dài hạn), tuổi, tức là chi phí sửa chữa và cải tiến được xác định, v.v.
Ví dụ về việc sử dụng phương pháp viết hoa thu nhập trực tiếp
Cho dữ liệu sau, giá trị của bất động sản A theo tỷ lệ cận biên thu được bằng cách sử dụng thông tin có sẵn để bán bất động sản B và C, tùy theo giá trị nào thích hợp nhất. Một ví dụ về phương pháp vốn hóa trực tiếp trong định giá doanh nghiệp:
| Sở hữu | A | B | C |
| NỘI | $ 1, 000, 000 | $ 2, 000, 000 | $ 15, 000, 000 |
| Giá trị | ? | $ 25, 000, 000 | $ 150, 000, 000 |
| Thời hạn thuê | 10 năm | 8 năm | 3 năm |
| Số lượng khách thuê | 2 | 3 | 10 |
Thuộc tính B giống thuộc tính A hơn thuộc tính C, do đó chúng tôi cần giá trị của thuộc tính A bằng cách sử dụng tỷ lệ phần trăm viết hoa thu được từ giá trị và NOI của thông tin thuộc tính B.
Tỷ lệ giới hạn được sử dụng ở trên có thể được điều chỉnh lên hoặc xuống để phản ánh sự khác biệt giữa cácthuộc tính (tức là thuộc tính B) và thuộc tính đang được đánh giá (tức là thuộc tính A).
Vốn hóa trực tiếp so với phân tích dòng tiền chiết khấu
Nhiều nhà môi giới bất động sản thương mại, người cho vay và chủ sở hữu sử dụng phương pháp thẩm định bất động sản với cách tiếp cận thu nhập. Định giá thu được từ vốn hóa trực tiếp là phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF). Đối với định giá vốn hóa trực tiếp, thu nhập hoạt động ròng ổn định (NOI) được chia cho tỷ lệ vốn hóa thị trường. Chi phí ước tính, phân tích DCF yêu cầu ước tính mỗi năm cùng với NOI, cùng với chi phí hoàn nhập dự kiến vào cuối kỳ phân tích. Thông thường, một nhà phân tích sử dụng vốn hóa thu nhập để ước tính lợi nhuận. Những lợi ích tiền mặt mong đợi này sau đó được chiết khấu ở một tỷ lệ thích hợp để đưa đến thị trường định giá. Phương pháp vốn hóa trực tiếp để đánh giá rủi ro đầu tư được xem xét theo các quy tắc gần giống nhau.
Ước tính thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh
Mặc dù những tính toán này rất đơn giản và dễ hiểu, nhưng chúng phụ thuộc vào các giả định của thẩm định viên hoặc thẩm định viên. Khi sử dụng cách viết hoa trực tiếp, các thuộc tính của NOI ổn định cần được đánh giá. Việc định giá này dựa trên dữ liệu thị trường đối với các bất động sản có thể so sánh được trong khu vực thị trường; đại diện cho ý kiến của người thẩm định về cách tài sản phải thực hiện. Bởi vì ý kiến của một nhà thẩm định dựa trên việc quan sát dữ liệu thị trường, thật khó để tìm ra lỗi với ước tính NOI của họ. Khi thị trường “tương xứng”, khái niệm “NỘI ổn định” đặc biệt hữu ích. Tuy nhiên, đặchai lĩnh vực quan tâm.
Đầu tiên, điều gì sẽ xảy ra nếu bất động sản có chỗ trống đáng kể tại thời điểm thẩm định? Rõ ràng, không ai phát triển bất động sản với kỳ vọng có một chỗ trống lâu dài đáng kể. Do đó, thẩm định viên có thể sử dụng thị phần của vị trí tuyển dụng, chứ không phải thuộc tính của vị trí tuyển dụng thực sự. Điều này dẫn đến NOI tăng lên cho công cụ sửa đổi của mục và có thể làm tăng giá trị của công cụ sửa đổi.
Thứ hai, nếu NOI trong tương lai của một bất động sản dự kiến sẽ tăng do nhu cầu về không gian tăng lên, dẫn đến giá thuê cao hơn, thì vốn hóa trực tiếp của NOI trong một năm có thể định giá thấp hơn bất động sản đó. Vì phân tích DCF cho phép điều chỉnh hàng năm trong giá thuê, tỷ lệ trống, thất thoát trong thu phí và chi phí hoạt động, nên phân tích DCF có thể được sử dụng để dự đoán mức tăng NOI của người mua theo thời gian.
Khi tài sản dự kiến sẽ được cho thuê hoàn toàn trong vòng ba đến năm năm tới, chẳng hạn như chi phí sinh hoạt có thể được giảm xuống mức mong muốn. Đặc điểm kỹ thuật của những thay đổi dự kiến này dẫn đến các ước tính thực tế về NOI trong giai đoạn này - một kết quả tốt hơn nhiều so với việc tận dụng NOI của một năm. Nhưng mặt khác, chỉ cần giả định rằng tỷ lệ trống sẽ giảm trong khoảng thời gian ba năm, điều này có thể dẫn đến NOI tăng cao.
Phân tích DCF là hoàn hảo cho những trường hợp như thế này. Tuy nhiên, phân tích DCF không hữu ích lắm khi biết rằng một tài sản đã được cho thuê toàn bộ. Giá trị hiện tại của một chuỗi các dòng tiền bằng nhau hàng năm bằng với giá trị tương đươnggiá trị vốn hóa. Không sai lầm khi sử dụng các thuộc tính phân tích DCF khi không có thay đổi đáng kể trong NOI được mong đợi. Tuy nhiên, người sử dụng báo cáo định giá nên lưu ý rằng kết quả của phương pháp này không tốt hơn kết quả được tạo ra bằng cách áp dụng đúng cách vốn hóa trực tiếp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp để đánh giá rủi ro đầu tư được xem xét theo các quy tắc gần giống nhau.
Lựa chọn vốn hóa và tỷ lệ chiết khấu
Về mặt lý thuyết, những lo ngại về vốn hóa một năm của NOI được loại trừ. Kỹ năng của thẩm định viên trong việc xác định giá trị vốn hóa thị trường, tỷ lệ bán hàng so sánh - điều này đóng một vai trò lớn. Nếu tỷ lệ vốn hóa thị trường được tính từ việc bán bất động sản có tỷ lệ trống có thể so sánh với các mặt hàng mà người mua mong đợi tương ứng về số phận của tài sản cho thuê toàn bộ, thì giá trị có thể được ước tính từ NOI chưa điều chỉnh và tỷ lệ vốn hóa thị trường.
Ngoài ra, những người mua mong đợi sự gia tăng của NOI trong tương lai về tài sản của giá tiền lương phản ánh những kỳ vọng này. Trong cả hai trường hợp, kỳ vọng được phản ánh trong giá trị vốn hóa quan sát được. Một vấn đề của người đánh giá nảy sinh khi cần đối sánh các đối tượng mà không thể tìm thấy. Trong trường hợp này, người thẩm định phải phát triển tỷ lệ vốn hóa và ước tính NOI từ các công ty cùng ngành tốt nhất hiện có và đưa ra ước tính giá trị thị trường phản ánh kỳ vọng của người tiêu dùng.
Một tỷ lệ chiết khấu thích hợp được sử dụng để phân tích DCF, chuyển đổi ước tính NOI thànhcác giá trị. Khi phân tích DCF được sử dụng để định giá thị trường bất động sản, tỷ lệ chiết khấu phải được trích xuất từ thị trường bằng cách sử dụng dữ liệu bất động sản có thể so sánh được. Vì vậy, nhu cầu về dữ liệu so sánh có liên quan là như nhau đối với phân tích DCF và đối với vốn hóa trực tiếp. Khi phân tích DCF được sử dụng để phân tích đầu tư, tỷ suất sinh lời yêu cầu sẽ được sử dụng để chiết khấu dòng tiền dự kiến.
Một sự lựa chọn khó khăn cần thiết
Phân tích vốn hóa trực tiếp và DCF - mỗi loại đều phù hợp trong những trường hợp nhất định. Đặc biệt, vốn hóa trực tiếp phù hợp với việc mong đợi các thuộc tính phân tích NOI ổn định; DCF rất phù hợp với các thuộc tính mong đợi của NOI thay đổi. Việc chọn một tỷ lệ vốn hóa và tỷ lệ chiết khấu thích hợp đôi khi có thể khó khăn đối với cả hai phương pháp. Ưu điểm chính của phân tích DCF là khi thu thập dữ liệu cần thiết để ước tính NOI cho giai đoạn phân tích, người ta phải tìm hiểu về quan điểm của tài sản.
Phân tích DCF cần phải xem xét cẩn thận. Tỷ lệ vốn hóa của cung và cầu dự kiến đối với một loại không gian và chi phí hoạt động nhất định. Được thực hiện đúng cách, phân tích như vậy có thể cung cấp thông tin không rõ ràng bằng cách viết hoa trực tiếp. Tuy nhiên, thông thường, việc sử dụng chính của phân tích DCF xác nhận giá trị thị trường của việc định giá vốn hóa trực tiếp. Mặc dù các ước tính được sử dụng trong phân tích DCF có thể chính xác hơn đối với một số tài sản của NOI, việc xác nhận độc lập về ước tính vốn hóa trực tiếp theo giá trị thị trường đòi hỏi một khoản chiết khấu thích hợp.tỷ lệ.
Kết
Trong thế giới hiện đại có một số lượng lớn các công cụ kinh tế và khá khó để hiểu chúng. Trong bài viết này, phương pháp viết hoa trực tiếp được phân tích chi tiết. Đây là một kỹ thuật rất hữu ích thường được sử dụng trong kinh tế học. Bây giờ bạn đọc đã quen và có thể sử dụng. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thu nhập trong việc định giá bất kỳ hình thức kinh doanh hoặc đối tượng thu nhập nào giúp xây dựng một doanh nghiệp thành công với rủi ro tối thiểu.
